婚前购买的房产离婚时如何分割
婚姻家庭
宋律师
2023-06-18
在《父母出资购买的房产离婚时如何分割》一文中，法度网为读者分享了两大类十三种不同情形下的出资、产权登记的房产在离婚时如何认定和分割问题。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的，编辑不再单独进行分析。今天宋春根律师特别把夫妻关系成立前购买的房产拿出来分析离婚时应如何认定和分割，算是基本上将离婚纠纷案件的房产分割问题补全了。
我们从房屋出资来源角度分析。
一、夫妻一方出资
夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资两种情形。
（一）婚前全额出资
如果房屋系婚前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。
如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。例如，《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”
（二）婚前支付首付，婚后夫妻双方共同还贷
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在出资方名下，那么应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
如果房屋系一方婚前支付首付购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。
二、夫妻双方出资
婚前由夫妻双方出资购房，在实践中主要有两种情形：1、双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。2、一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付首付款。
如果婚前由夫妻双方出资购买的房屋登记在一方名下，那么非登记方出资的性质应如何判断？实践中，结合案件具体情况，主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为构成对房屋的共同出资。
在第一种、第二种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。
在第三种观点下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。例如，《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。
参考案例：徐某与孙某离婚纠纷案
案号：( 2013 )盘中民二终字第00371号
裁判理由：对于涉案房屋产权性质，根据上诉人提供的房屋产权证、结婚登记证，证明该房所有权人为上诉人本人，属于婚前取得，虽上诉人承认被上诉人给付上诉人13万元用于上诉人购买该房，但上诉人称此款是以被上诉人与上诉人结婚为条件，被上诉人同意给付上诉人的，并且同意该房产权证办理在上诉人个人名下，该房属于上诉人婚前个人财产。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款（现为《民法典》第一千零六十五条第一款）“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条规定”，第十八条第一款第一项（现为《民法典》第一千零六十三条第一项）“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一方的婚前财产”。本案中，虽有被上诉人给付上诉人的购房款13万元，但对该房产权归属约定不明确，根据上述法律规定，该房属于上诉人婚前取得的财产，应属于上诉人的婚前财产，对于被上诉人给付上诉人的购房款13万元应视为对上诉人的赠与。
参考案例二：宋某、吴某离婚后财产纠纷案
案号： ( 2021 )鄂01民终2760号
裁判理由：案涉房产买卖合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定该房产为吴某个人婚前财产。首先，在正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。其次，案涉房产的首付款仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某主张宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出对其个人赠与的意思。最后，买卖合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。一审法院据此认定涉案房屋系双方婚前共同出资为结婚而购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，按共同出资平均进行分割，并无不当。
婚前由夫妻双方出资购房，如果登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同共有。
今天恰值西方父亲节，在此祝福所有的家庭皆和美，所有的婚姻都幸福。
声明：转载自icourt法秀、最高人民法院司法案例研究院，作者邹茜雯。
在《父母出资购买的房产离婚时如何分割》一文中，法度网为读者分享了两大类十三种不同情形下的出资、产权登记的房产在离婚时如何认定和分割问题。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的，编辑不再单独进行分析。今天宋春根律师特别把夫妻关系成立前购买的房产拿出来分析离婚时应如何认定和分割，算是基本上将离婚纠纷案件的房产分割问题补全了。
我们从房屋出资来源角度分析。
一、夫妻一方出资
夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资两种情形。
（一）婚前全额出资
如果房屋系婚前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。
如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。例如，《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”
（二）婚前支付首付，婚后夫妻双方共同还贷
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在出资方名下，那么应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
如果房屋系一方婚前支付首付购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。
二、夫妻双方出资
婚前由夫妻双方出资购房，在实践中主要有两种情形：1、双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。2、一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付首付款。
如果婚前由夫妻双方出资购买的房屋登记在一方名下，那么非登记方出资的性质应如何判断？实践中，结合案件具体情况，主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为构成对房屋的共同出资。
在第一种、第二种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。
在第三种观点下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。例如，《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。
参考案例：徐某与孙某离婚纠纷案
案号：( 2013 )盘中民二终字第00371号
裁判理由：对于涉案房屋产权性质，根据上诉人提供的房屋产权证、结婚登记证，证明该房所有权人为上诉人本人，属于婚前取得，虽上诉人承认被上诉人给付上诉人13万元用于上诉人购买该房，但上诉人称此款是以被上诉人与上诉人结婚为条件，被上诉人同意给付上诉人的，并且同意该房产权证办理在上诉人个人名下，该房属于上诉人婚前个人财产。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款（现为《民法典》第一千零六十五条第一款）“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条规定”，第十八条第一款第一项（现为《民法典》第一千零六十三条第一项）“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一方的婚前财产”。本案中，虽有被上诉人给付上诉人的购房款13万元，但对该房产权归属约定不明确，根据上述法律规定，该房属于上诉人婚前取得的财产，应属于上诉人的婚前财产，对于被上诉人给付上诉人的购房款13万元应视为对上诉人的赠与。
参考案例二：宋某、吴某离婚后财产纠纷案
案号： ( 2021 )鄂01民终2760号
裁判理由：案涉房产买卖合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定该房产为吴某个人婚前财产。首先，在正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。其次，案涉房产的首付款仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某主张宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出对其个人赠与的意思。最后，买卖合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。一审法院据此认定涉案房屋系双方婚前共同出资为结婚而购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，按共同出资平均进行分割，并无不当。
婚前由夫妻双方出资购房，如果登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同共有。
今天恰值西方父亲节，在此祝福所有的家庭皆和美，所有的婚姻都幸福。
声明：转载自icourt法秀、最高人民法院司法案例研究院，作者邹茜雯。
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