这种法拍房能限期腾迁交吉吗

 法律知识 宋律师 2023-05-13

法拍房火了，但是其中的风险不小，买到房子遇到带租约无法交吉住不进去，会遭遇重大损失。本案例提供的裁判观点有助于读者了解“买卖不破租赁”原则的司法实践，诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。

案号：（2020）最高法民申 6952 号

裁判理由：本案审查阶段的争点问题为宋某敏以其对涉案房屋享有承租权为由主张排除抵押权人招商银行股份有限公司青岛深圳路支行（下称招商银行青岛深圳路支行）对案涉房屋的强制执行，应否支持。承租人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权，债权属于相对权，不具有排他效力和绝对效力。尽管《中华人民共和国合同法》第二百二十九条（现《民法典》第七百二十五条）规定了“买卖不破租赁”原则，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同纠纷司法解释）第二十条（现为第十四条）对“买卖不破租赁”原则作出例外规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”据此，诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。本案中，招商银行青岛深圳路支行对案涉房屋取得抵押权的时间是2014年4月24日，而宋某敏在原一、二审中举示的有关租赁合同的签订、履行证据均存在自相矛盾、不合常理之处，对此原一、二审判决进行了充分的证据认证和说理，故宋某敏不足以证明其在2014年4月24日抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有诉争房屋，原一、二审判决不予支持其停止执行的诉讼请求，并无不当。

声明：本文摘自“icourt法秀”，作者张宁；法度网对原文内容已作修改。